Catherine Dugard

IntroductionQui suis-je ?

Un projet immobilier n’est jamais « juste » une vente ou un achat. C’est souvent une décision de vie. Une étape importante. Parfois enthousiasmante, parfois sensible, parfois même éprouvante.

C’est précisément pour cela que j’exerce ce métier aujourd’hui.

Je m’appelle Catherine Dugard, je suis conseillère immobilier indépendante au sein du réseau iad France, basée à Maffliers dans le Val-d’Oise. J’interviens principalement dans un rayon d’environ 25 km autour de Maffliers, notamment à Montsoult, Baillet-en-France, Nerville-la-Forêt, Domont ou encore L’Isle-Adam.

Mon histoireDe l’industrie à l’immobilier, avec une même exigence

Avant l’immobilier, j’ai travaillé plus de 25 ans dans l’industrie, dans des fonctions de management et de pilotage commercial, au sein d’un environnement international.

En 2020, j’ai choisi de changer de cap. Pourquoi ? Parce qu’à un moment, il m’est devenu évident que je ne pouvais plus exercer un métier déconnecté du sens, de la relation humaine et de la satisfaction client.

L’immobilier s’est imposé naturellement à moi, en grande partie grâce à une expérience personnelle très marquante. J’ai vécu deux expériences immobilières radicalement opposées.

L’achat de ma première maison, en tant que primo-accédante, a été une expérience difficile, stressante, douloureuse. Rien n’était vraiment fluide. Je ne me suis ni sentie suffisamment écoutée, ni réellement accompagnée.

Quelques années plus tard, la vente de cette maison a été tout l’inverse. Cette fois, l’agent immobilier a pris le temps de comprendre nos contraintes, nos tensions, nos besoins réels. Il nous a proposé des solutions cohérentes, alignées avec notre situation. Et c’est grâce à cet accompagnement que nous avons pu acheter notre seconde maison… celle que nous n’espérions plus.

La qualité de l’accompagnement change absolument tout.

J’ai compris aussi que je pouvais transposer dans l’immobilier tout ce que j’avais développé dans l’industrie : l’analyse, l’écoute, la rigueur, la compréhension des enjeux, le pilotage de décisions importantes… mais cette fois, au service de particuliers, dans des projets profondément humains.

Aujourd’hui, j’exerce ce métier avec conviction : un projet immobilier mérite bien plus qu’une simple mise en vente. Il mérite de la clarté, de la méthode, de l’écoute et une vraie relation de confiance.

Ma visionRendre une décision complexe compréhensible et sereine

Ce que j’aime dans ce métier, c’est sa profondeur. Derrière chaque bien, il y a toujours bien plus qu’une surface, un nombre de pièces ou un prix au mètre carré. Il y a une histoire, des contraintes, des émotions, des arbitrages, parfois des tensions.

Mon travail consiste donc à intervenir à deux niveaux en même temps : la précision technique d’un côté, et la sécurité émotionnelle du projet de l’autre.

Parce qu’un bon accompagnement immobilier ne se limite pas à « faire visiter » ou à « publier une annonce ». Il consiste aussi à permettre à mes clients de prendre les bonnes décisions, au bon moment, avec le bon niveau d’information.

Ma crédibilitéUne expertise construite avec exigence

J’ai fait le choix de professionnaliser fortement ma pratique. J’ai obtenu en 2023 un Bachelor Immobilier – Responsable Marketing et Commercial, dans une démarche volontaire : celle de légitimer mon expertise et de refuser toute approximation. Ce diplôme me permet notamment d’être habilitée à demander les cartes T/G/S.

Je me forme également en continu, dans différents domaines, notamment via Immo2 Le Campus, Mister IA, et actuellement en neurosciences avec BMO, afin d’affiner ma compréhension des mécanismes de décision.

Cette exigence de formation n’est pas « un plus » pour moi. Elle fait partie intégrante de ma manière de travailler. Parce que dans l’immobilier, les enjeux sont trop importants pour laisser de la place à l’à-peu-près.

Ma méthodeDe la rigueur, de l’écoute et une vraie stratégie

Chaque projet immobilier est différent. Je ne travaille donc jamais avec une approche automatique ou standardisée. Ma méthodologie repose sur quatre piliers essentiels :

J’accorde une grande importance à toutes les parties du projet, y compris les acquéreurs. C’est d’ailleurs quelque chose qui ressort dans les retours que je reçois. L’une de mes clientes l’a exprimé avec beaucoup de justesse :

Pour moi, une transaction réussie repose aussi sur cela : un cadre clair, humain et respectueux pour chacun.

Innovation utileDes outils modernes, jamais des gadgets

J’intègre également des outils numériques et visuels dans mon accompagnement, non pas pour « faire moderne », mais parce qu’ils peuvent réellement améliorer la qualité d’un projet immobilier. J’utilise notamment :

• la photographie HDR avec Nodalview ;
• la visite virtuelle et la vidéo avec Nodalview, DJI Osmo Mobile et Danim ;
• le home staging virtuel via Nodalview et/ou l’IA (Nano Banana / ChatGPT) ;
• des outils d’estimation comme Cityscoring, Cadastre.com et Perplexity.

Le home staging virtuel, par exemple, n’est pas pour moi un effet « waouh » marketing. C’est surtout un levier concret de projection, particulièrement utile pour aider un acquéreur à dépasser une contrainte ou à mieux visualiser le potentiel d’un bien.

Je m’intéresse à la technologie uniquement lorsqu’elle améliore réellement la compréhension, la projection ou la qualité de service.

Mon positionnementUne activité volontairement qualitative à Maffliers

Je préfère être totalement transparente sur ce point : mon activité n’est pas fondée sur le volume. Je travaille majoritairement sur des dossiers complexes, et en particulier sur des ventes liées à des séparations ou divorces, qui représentent environ 80 % de mes dossiers.

Ce sont des contextes qui demandent bien plus qu’une simple compétence commerciale. Ils exigent de la finesse, de la stabilité, de la diplomatie, de la pédagogie, et une vraie capacité à sécuriser les décisions dans des environnements émotionnellement fragiles.

Je réalise donc peu de ventes par an, en toute sincérité. Pas uniquement par choix, mais aussi parce que je manque encore de visibilité locale et que je bénéficie de peu de recommandations à ce jour. Mais ce que je peux dire avec fierté, c’est ceci :

Ma valeur ne se situe pas dans la quantité. Elle se situe dans ma capacité à mener chaque projet jusqu’à son terme, avec sérieux, engagement et cohérence.

Les preuvesCe que mes résultats disent de ma manière de travailler

Aujourd’hui, je dispose de 8 avis clients sur Immodvisor, avec une note de 5/5. Et même si j’ai commencé tardivement à demander des avis — par pudeur, et parce que je n’aimais pas l’idée de « déranger » mes clients — ces retours ont une vraie valeur à mes yeux. Ils reflètent exactement la manière dont je souhaite exercer mon métier.

L’un d’eux résume particulièrement bien mon approche :

Un autre dit simplement : « Plus qu’un agent immobilier, on est en totale confiance. » Et je crois que cette phrase dit beaucoup.

Mon secteurMaffliers, Montsoult, Baillet-en-France… et leurs spécificités

Je suis particulièrement ancrée sur Maffliers et ses alentours, notamment Montsoult et Baillet-en-France. Ce sont des villages à taille humaine, d’environ 1 600 à 2 200 habitants, avec une identité forte, un cadre de vie recherché et des particularités immobilières qui demandent une vraie lecture locale.

Ce que j’aime dans ce secteur, c’est justement sa richesse et sa diversité. On y retrouve :

• des héritages patrimoniaux comme des églises, châteaux, manoirs ou bâtis anciens des XVIIIᵉ et XIXᵉ siècles, en particulier à Maffliers ;
• des maisons atypiques avec beaucoup de caractère ;
• une vraie hétérogénéité des biens, entre cœur de village ancien, lotissements, belles demeures, maisons de maître, constructions plus récentes et petites copropriétés horizontales ou verticales.

Et cette diversité change tout. Parce qu’on n’estime pas un bien ici de manière « standard ». Dans ces villages, la valeur d’un bien dépend souvent de paramètres très fins : son environnement immédiat, sa rareté, son cachet, sa typologie, son potentiel, ou au contraire ses contraintes.

Autrement dit : une estimation juste ici demande plus qu’un outil automatique. Elle demande de la nuance, de la lecture terrain et une vraie capacité d’analyse.

Pourquoi ces secteurs plaisent autant aux acheteurs à Maffliers ?

D’abord, pour sa qualité de vie. Nous sommes au croisement des forêts domaniales de L’Isle-Adam, de Montmorency et des Carnelles, ce qui en fait un environnement particulièrement apprécié pour celles et ceux qui recherchent plus d’espace, de nature et de respiration. Le secteur est également propice à certaines pratiques comme l’équitation ou le golf, très présentes localement.

Ensuite, pour son accessibilité. Ces villages permettent de rejoindre Paris en environ 25 minutes via la ligne H jusqu’à Gare du Nord, tout en restant proches de pôles majeurs comme Cergy-Pontoise ou Roissy, accessibles en moins de 30 minutes par la route. La proximité de grands axes comme la Francilienne, l’A16 ou la N1 vers Paris constitue aussi un vrai atout.

C’est ce mélange entre cadre de vie préservé et accessibilité stratégique qui séduit beaucoup d’acheteurs aujourd’hui.

Ma spécialitéUne expertise du terrain, au-delà de la géographie

Bien connaître un secteur, ce n’est pas seulement connaître ses rues ou ses prix. C’est aussi savoir reconstruire une compréhension précise de chaque situation à chaque nouveau mandat. Et c’est là que j’apporte, je crois, une vraie valeur. Je suis aujourd’hui particulièrement habituée à intervenir dans des contextes sensibles, notamment :

Les ventes en contexte de divorce ou de séparation

C’est une spécialité de fait, née du nombre de dossiers que j’ai eu à traiter. Dans ces situations, mon rôle ne consiste pas seulement à vendre. Il consiste aussi à accompagner, à sécuriser, à tenir un cadre, à préserver les intérêts, et à aider mes clients à avancer dans un contexte émotionnel souvent instable. Je peux également orienter vers les bons partenaires, notamment pour des sujets comme le rachat de soulte ou l’accompagnement notarial adapté.

Les ventes de proximité, avec enjeu de confidentialité

J’ai également accompagné la vente de deux maisons dans mon propre voisinage. Dans ce type de situation, la dimension humaine est essentielle : confidentialité, vulnérabilité des vendeuses, besoin de discrétion, besoin de soutien concret. J’ai alors assuré un accompagnement global, jusqu’au déménagement et au relogement.

Les biens atypiques ou difficiles à projeter

Ce sont souvent les biens qui demandent le plus de finesse. Et c’est aussi là que j’aime intervenir : transformer les contraintes en atouts, aider les acquéreurs à se projeter, révéler ce qu’un bien peut devenir, sans jamais le survendre.

Ce que mes clients apprécient le plus chez moi

S’il fallait résumer ce que mes clients retiennent le plus souvent de notre collaboration, ce serait probablement ceci : la clarté, l’honnêteté, l’écoute et l’implication. Ils me décrivent régulièrement comme une personne humaine, claire, honnête, bienveillante, impliquée, réactive, disponible et à l’écoute.

Mon socleConfiance, transparence, honnêteté, satisfaction client

Mon approche repose sur un socle très clair. Quatre piliers structurent toute ma manière de travailler : la confiance, la transparence, l’honnêteté et la satisfaction client.

La confiance, pour moi, est toujours réciproque. Je dois pouvoir faire confiance à mes clients, et eux doivent pouvoir me faire confiance. Cela implique de dire les choses telles qu’elles sont. Même quand ce n’est pas forcément agréable à entendre.

Par exemple, lorsqu’il s’agit d’estimer un bien haut de gamme sans véritable comparable, ou lorsqu’il faut expliquer qu’un petit défaut apparemment anodin peut avoir un impact fort sur la perception du marché.

Je ne suis pas là pour flatter ou pour vendre du rêve. Je suis là pour apporter une lecture juste, pour aider à décider lucidement, et pour éviter les erreurs coûteuses.

Je communique beaucoup, par le canal qui convient le mieux à mes clients. Et j’accorde une vraie importance au fait de sécuriser les échanges par écrit, tout en maintenant autant que possible le lien à l’oral pour préserver la qualité relationnelle et éviter les malentendus. Parce qu’en immobilier, ce sont souvent les détails mal compris qui créent les plus grandes tensions.

Ma différenceCe qui me distingue dans l’immobilier

Je ne me reconnais pas dans une approche commerciale agressive ou « pushy ». Je ne fais pas ce métier pour pousser à signer. Je le fais pour accompagner des décisions importantes avec justesse. Ce qui me différencie repose sur plusieurs choses :

• D’abord, une forte exigence. Je n’aime pas l’approximation. Je préfère prendre le temps de faire bien les choses.
• Ensuite, une double compétence humaine et technique. Je sais lire un marché, construire une stratégie, analyser une situation… mais je sais aussi écouter, contenir, rassurer, expliquer et faire avancer un projet dans un contexte sensible.
• Enfin, une vraie capacité à gérer des situations complexes avec calme et justesse, là où beaucoup de professionnels restent sur une approche uniquement transactionnelle.

Ma manière de travailler repose sur la compréhension, pas sur la pression. J’ai aussi fait le choix de me former sérieusement, avec un Bachelor en immobilier, pour me distinguer d’un marché qui n’est pas toujours suffisamment qualifié. Et lorsque j’utilise des outils technologiques, c’est toujours pour améliorer le service rendu — jamais pour produire un marketing superficiel.

Mon état d’espritLa coopération plutôt que l’ego

Je pratique également la vente en partage, parce que pour moi, la finalité reste toujours la même : la satisfaction client. Si partager un dossier permet d’augmenter les chances de réussite ou de mieux servir le projet, alors je le fais.

C’est ce qui s’est passé notamment lors d’une vente à Baillet-en-France. Une maison familiale a été vendue après 10 mois d’accompagnement sur-mesure, dans un contexte immobilier tendu, avec des marges de manœuvre étroites et beaucoup d’émotion. Il a fallu 14 visites, une vente en partage avec un confrère de mon réseau iad, et une stratégie réajustée avec patience.

Dans ce dossier, mon rôle n’a pas été de vendre vite, à n’importe quel prix. Mon rôle a été de soutenir, conseiller et protéger les intérêts d’une cliente qui avait besoin d’un accompagnement humain, sincère et engagé. C’est exactement pour ce type de mission que j’exerce ce métier.

Aller plus loinDes ressources utiles et une présence locale

Au-delà de la transaction elle-même, j’aime aussi mettre à disposition des outils et ressources utiles pour aider mes clients à mieux comprendre certains sujets. Je m’appuie notamment sur :

• un réseau de partenaires fiables : courtier, diagnostiqueur, notaires… ;
• des outils visuels performants ;
• un accompagnement rédactionnel de qualité ;
• des ressources pédagogiques, notamment sur les sujets complexes.

J’ai par exemple développé un outil de calcul de rachat de soulte, ainsi qu’un explicatif détaillé destiné à aider mes clients à mieux comprendre ce mécanisme. Je me suis également essayée à une newsletter, même si sa diffusion est restée confidentielle jusque-là.

Aujourd’hui, j’ai envie d’aller plus loin en développant un blog immobilier pédagogique et utile, avec des contenus clairs, concrets et réellement aidants. Pour cela, je m’appuie sur des sources de référence comme ANIL, ANAH, Banque de France, FNAIM, INSEE, Bercy Infos, Cadastre.com, Le Journal de l’Agence, SeLoger, Bien’ici, ONB, entre autres.

Je suis aussi présente localement, notamment dans le guide diffusé par la mairie de Maffliers, auquel je participe et pour lequel j’ai récemment renouvelé ma présence pour la prochaine édition. Je développe également progressivement ma visibilité en ligne, via mes réseaux sociaux et mes avis clients.

Au-delà des biens, des visites, des estimations et des signatures, ce que je veux réellement offrir à mes clients, c’est une expérience immobilière plus juste. Plus lisible. Moins stressante. Plus humaine. Et plus sécurisée.

Je suis convaincue d’une chose : la qualité d’un échange dépend toujours de la qualité des questions posées. C’est pourquoi je ne cherche pas à convaincre. Je cherche à comprendre, à poser les bonnes questions, à clarifier les enjeux, et à aider à décider avec lucidité.

Ils témoignentLes avis de mes clients

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